Kiến thức

Phân tích chuỗi giá trị ngành Bất Động Sản Việt Nam

Bất động sản luôn là kênh đầu tư hấp dẫn nhưng cũng đầy rẫy rủi ro do tính chất thâm dụng vốn và quy trình pháp lý phức tạp. Để chiến thắng trên thị trường này, nhà đầu tư không chỉ cần nhìn vào giá đất mà phải thấu hiểu chuỗi giá trị ngành bất động sản. Việc nắm vững từng mắt xích từ khâu tạo lập quỹ đất đến khi bàn giao căn hộ giúp chúng ta xác định được thời điểm "vàng" để giải ngân và nhận diện sớm các rủi ro "đứt gãy" dòng tiền.

Trong mô hình phân tích của DSC, chuỗi giá trị bất động sản được cấu trúc thành 3 giai đoạn chính, nơi mỗi giai đoạn đều có những doanh nghiệp niêm yết tiêu biểu dẫn dắt cuộc chơi.

Chuỗi giá trị ngành bất động sản Việt Nam

Chuỗi giá trị ngành bất động sản là một hệ sinh thái liên hoàn, nơi sự thành công của một dự án phụ thuộc vào sự phối hợp nhịp nhàng giữa cơ quan quản lý, chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng và đơn vị phân phối.

Thượng nguồn: Tạo lập quỹ đất và Hoàn thiện pháp lý

Đây là giai đoạn đặt nền móng, quyết định đến 70% sự thành bại của một dự án bất động sản. Tại Việt Nam, thượng nguồn thường là mắt xích mất nhiều thời gian nhất do những rào cản về thủ tục hành chính.

Vai trò của Nhà nước: Đóng vai trò then chốt trong việc phê duyệt các thủ tục pháp lý như chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500 và giấy phép xây dựng. Năm 2025 được kỳ vọng là năm "bản lề" khi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới đi vào thực tế, giúp khơi thông nguồn cung dự án.
Lợi thế từ Quỹ đất: Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất sạch, đã hoàn tất đền bù và có pháp lý minh bạch sẽ chiếm ưu thế tuyệt đối. Các mã cổ phiếu như KDH, NLG là đại diện tiêu biểu cho chiến lược phát triển quỹ đất bền vững. Riêng mảng BĐS công nghiệp, lợi thế thuộc về các đơn vị sở hữu quỹ đất lớn từ chuyển đổi đất cao su như GVR, PHR.
Nguyên liệu và Nhân lực: Các đối tác cung ứng năng lực xây dựng như CTD, HBC và vật liệu xây dựng như VGS, BMP, NTP là những mắt xích hỗ trợ không thể thiếu để chuẩn bị cho giai đoạn khởi công.

Trung nguồn: Phát triển dự án và Thi công thực tế

Trung nguồn là giai đoạn chuyển hóa các giá trị trên giấy tờ thành những công trình hữu hình. Đây là giai đoạn doanh nghiệp thâm dụng vốn mạnh nhất và bắt đầu ghi nhận những biến động về dòng tiền.

Quy trình thi công: Một dự án chuẩn mực sẽ đi qua 3 bước: Hoàn thiện cơ sở hạ tầng, Xây thô và cuối cùng là Hoàn thiện nội ngoại thất. Tốc độ thi công càng nhanh, doanh nghiệp càng sớm đủ điều kiện mở bán, giúp rút ngắn vòng quay vốn.
Chiến lược mở bán: Các chủ đầu tư uy tín thường tận dụng hình thức bán nhà hình thành trong tương lai ngay khi có giấy phép. Điều này không chỉ giúp huy động vốn từ khách hàng mà còn là thước đo niềm tin của thị trường đối với dự án.
Quản trị chi phí: Trong bối cảnh giá vật liệu xây dựng biến động, những chủ đầu tư có khả năng quản trị tốt chi phí thi công sẽ giữ vững được biên lợi nhuận gộp cho dự án.

Hạ nguồn: Phân phối, Vận hành và Bàn giao sản phẩm

Đây là giai đoạn "hái quả", nơi sản phẩm được đưa tới tay người tiêu dùng hoặc nhà đầu tư và doanh nghiệp bắt đầu ghi nhận doanh thu thực tế trên báo cáo tài chính.

Bất động sản để ở: Bao gồm phân khúc chung cư, biệt thự và nhà liền kề. Đây là mảng có tính thanh khoản cao nhất nếu đáp ứng đúng nhu cầu ở thực. Các doanh nghiệp tiêu biểu trong phân khúc này gồm VHM, KDH, NLG, DXG, PDR, HDC.
Bất động sản cho thuê và dịch vụ: Bao gồm BĐS khu công nghiệp (KBC, IDC, BCM, SZC) và các trung tâm thương mại phục vụ bán lẻ (VRE). Nhóm này mang lại dòng tiền ổn định và dài hạn cho chủ đầu tư.
Hệ thống phân phối: Sản phẩm được đưa ra thị trường thông qua các đơn vị môi giới chuyên nghiệp như DXS, CRE. Hiệu quả của khâu này phụ thuộc lớn vào uy tín của chủ đầu tư và các chính sách chiết khấu, hỗ trợ lãi suất vay mua nhà.

Động lực thay đổi chuỗi giá trị giai đoạn 2025 - 2026

Thị trường bất động sản giai đoạn 2025-2026 đang chứng kiến những chuyển dịch mạnh mẽ dưới tác động của vĩ mô và hạ tầng. Xu hướng dịch chuyển ra các đô thị vệ tinh tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai đang ngày càng rõ nét khi giá bất động sản tại các đô thị trung tâm như TP.HCM và Hà Nội đã vượt ngưỡng khả năng chi trả của đa số người dân.

Nhu cầu thị trường cũng đang thanh lọc các dự án đầu cơ, chuyển hướng tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực. Đồng thời, việc ứng dụng Proptech (Công nghệ bất động sản) đang tái định nghĩa lại hạ nguồn của chuỗi giá trị thông qua việc số hóa quy trình giao dịch và minh bạch hóa dữ liệu ESG (Môi trường, Xã hội và Quản trị).

>> Xem thêm:

Kết luận

Dưới góc nhìn của DSC, thị trường bất động sản đang ở giai đoạn đầu của một chu kỳ hồi phục mới. Năm 2025 sẽ là thời điểm tạo nền tảng và năm 2026 sẽ chứng kiến sự tái cân bằng của thị trường.

Trong giai đoạn này, chiến lược đầu tư an toàn nhất là ưu tiên các doanh nghiệp có cấu trúc tài chính lành mạnh, tỷ lệ nợ vay trên tổng tài sản duy trì quanh mức 40% và quỹ đất tập trung tại các vùng vệ tinh tiềm năng. Các mã cổ phiếu như KDH, NLG được đánh giá cao nhờ sự bền vững trong doanh số bán hàng, trong khi VHM vẫn là lựa chọn hàng đầu cho nhà đầu tư ưu thích quy mô và năng lực triển khai dự án "thần tốc".

Bài viết nhiều người xem